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房屋征收中居住困难户如何认定?(26期土地房屋征收动拆迁咨询)

  房屋征收中居住困难户如何认定?(26期土地房屋征收动拆迁咨询)

  房屋征收中居住困难户如何认定?(26期土地房屋征收动拆迁咨询)

  【客户咨询】:

  请问韩律师:房屋征收中居住困难户如何认定?

  谢谢韩律师!

  【律师解答】:

  关于上海的国有土地上房屋征收中的困难户认定有以下规定:

  根据《关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知》(沪房管征〔2014〕243号)第二条的规定:按照《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》及本市共有产权保障住房(经济适用住房)面积核定规定(《上海市共有产权保障住房(经济适用住房)准入标准和供应标准》),居住困难审核的内容,应当是房屋征收决定公告之日,在被征收房屋处有本市户籍的人员,在本市有无其他住房或者是否居住困难。

  居住困难户的房屋征收补偿所得包括保障补贴,按照《细则》规定,属于被征收人所有,或者公有房屋承租人及其共同居住人共有。

  按照上海市经济适用住房有关住房面积核定规定以及《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第三十一条第二款规定的折算公式计算后,人均建筑面积不足22平方米的居住困难户,增加保障补贴,但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。

  请看如下具体解读。

  (Lawyer-gcsb)

  房屋征收中居住困难户如何认定?(26期土地房屋征收动拆迁咨询)

  在实践中,各征收基地会根据以上有关规定制定相应的政策。例如:

  符合下列情况的,可核定为居住困难户保障补贴人员:

  (一)截止房屋征收决定作出之日,在被征收房屋处有本市常住户口且实际居住,在本市无他处住房,或虽有他处住房但人均建筑面积低于15平方米(含)的人员。

  (二)截止房屋征收决定作出之日,不具有被征收房屋处常住户口,在本市无他处住房,或虽有他处住房但人均建筑面积低于15平方米(含)的人员,且符合下列情形之一的人员:

  1、原户口从被征收房屋内迁出的军人、海员、 船员、野外筑路、勘探、就学等人员,现户口在部队、单位或学校的;

  2、原户口在被征收房屋内,因正在服刑、劳动教养而 户口被注销的人员;

  3、非本市常住户口(不含外籍、港澳台人士),其配偶被核定为本地块居住困难户保障补贴人员,且符合以下情形之一的:

  (1) 结婚证开具的日期至本地块房屋征收决定作出之日满一年的;

  (2) 结婚证开具的日期至本地块房屋征收决定作 出之日不满一年,且与配偶所生子女户口已报入被征收房屋内的。

  4、未满18周岁的未成年人(系婚生子女、继子女除外),其生父母一方被核定为本地块居住困难户保障补贴人员的。

  5、原户口在被征收房屋内,因支边、支内、支疆及上山下乡迁出且现已达到国家法定退休年龄的人员,并提供本市公安部门出具的正在办理入户被征收房屋的相关凭证的。

  【当事人信息】:

  原告:陆某

  原告:周某星

  原告:周某琪

  法定代理人:周某星(系周某琪父亲)

  原告:陆某豹

  原告:陆某凌

  委托代理人:梁某香(系陆某凌母亲),住上海市。

  被告:上海市虹口区住房保障和房屋管理局,住所地上海市。

  第三人:陆某

  【案情概述】:

  原告诉称:

  本市周家嘴路XXX号房屋(以下简称被征收房屋)系公房,第三人为承租人,户内含原告在内共九人户籍,符合托底保障的条件。为此原告曾多次向被告提出申请,但2015年6月22日被告与第三人陆某签订的编号J-157-1-4-16《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》(以下简称《补偿协议》),未认定居住困难,并选购了本区彩虹湾房源,造成其户及共同居住人权益受损,故请求确认补偿协议无效,并判令拆迁人对原告作出拆迁补偿安置。审理中,原告放弃第二项诉讼请求。原告提供《补偿协议》、户口簿复印件、157街坊房屋征收与补偿方案、上海市房屋征收居住困难保障补贴申请表、原告致相关部门的信函、租房合同、居委会证明、房东证词、特殊对象补助申请表、民事调解书。

  被告辩称:

  被告与第三人签订的《补偿协议》符合法律规定,承租人并未申请居住困难,况且陆某在本市租有江西中路XXX号XXX室公房,其户不符合居住困难的条件,故不同意原告的诉讼请求。被告提供了房屋征收决定、公房租赁凭证、户口簿、房屋资料摘录情况表、评估分户报告单及送达回证、江西中路XXX号XXX室户籍资料摘录表、上海市房屋征收居住困难保障补贴申请户住房核查报告、《补偿协议》。

  第三人述称:

  同意被告辩称意见,其不同意申请居住困难,且其户亦不符合相关条件,陆某属于他处有房。

  经审理查明:

  2015年6月1日,上海市虹口区人民政府作出虹府房征(2015)4号房屋征收决定,周家嘴路XXX号房屋在征收范围内,第三人为承租人,建筑面积59.14平方米。2015年6月22日,被告与第三人签订《补偿协议》,确定被征收房屋价值补偿款2,160,279.62元,该户不符合居住困难户的条件。被告提供彩虹湾二期6栋东单元2203室、听健路151弄2栋西单元4号203室、4号303室、鲁康路555弄1栋西单元4号1004室四套房屋,在扣除价值款及各类补贴、奖励费用后,原告户需补差价777,176元。该户后搬离原址。原告认为陆某虽他处有房,但户内有他人户籍,人均建筑面积不足15平方米,所以其户符合居住困难条件。根据157街坊房屋征收与补偿方案,符合居住困难的被征收户增加保障补贴,而且原则上不能选购彩虹湾房源,所以被告与第三人签订的协议侵犯其户权益,原告遂诉至法院,要求确认《补偿协议》无效。

  审理中,法院就该户是否符合居住困难条件向上海市虹口区住房保障中心咨询,虹口区旧区改造和房屋征收居住困难认定小组于2016年1月29日函复法院,称周家嘴路XXX号户陆某、乔某华、陆某宇、陆某豹、陆某凌、刘某娣、陆某、周某星、周某琪,经住房信息比对他处无住房或有他处住房但人均建筑面积低于15平方米,符合居住困难户认定范围。原、被告对此均无异议。

  以上事实,由原、被告提供的证据材料及各方庭审陈述证明。

  【法院判决】:

  确认被告上海市虹口区住房保障和房屋管理局与第三人陆某于2015年6月22日签订的编号J-157-1-4-16《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》无效。

  本案受理费80元,由被告上海市虹口区住房保障和房屋管理局负担。

  【案例解析】:

  对于合同效力的审查,主要是看签约主体及合同内容是否符合法律规定。本市周家嘴路XXX号房屋隶属157街坊征收范围,第三人作为承租人,对被征收房屋的安置补偿享有与征收部门协商并签订协议的权利,对此各方并无异议,因此《补偿协议》的签约主体适格。那本案的争议焦点就在于《补偿协议》的内容是否有悖法律规定。

  根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定,有下列情形之一的,合同无效:一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定。

  综观本案,原告认为,其户未被认定为居住困难,享受住房保障,故应为无效。

  对此,《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十八条已有明确:征收个人住宅,被征收人符合住房保障条件的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

  《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第三十二条则进一步确定:人均建筑面积不足22平方米的居住困难户,增加保障补贴,但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。由此可见,对居住困难户的优先保障是行政法规强制性规定。

  本案中,经相关部门确认原告户符合居住困难户的条件,对此类被征收户的补偿安置需增加居住困难户补贴及配置相应房源。而被告与第三人签订的《补偿协议》并未认定居住困难,导致其户缺失该部分补偿利益,因此该《补偿协议》违背了《国有土地上房屋征收与补偿条例》之强制性规定,应予确认为无效。

  根据规定,合同无效后,因该合同取得的财产应当予以返还。现被征收房屋已被拆除,安置房屋尚未交付,考虑到房屋征收仍在继续中,因此恢复原状没有必要。被告应及时与第三人再行协商,另行签订新的补偿协议,如协商不成,及早申请征收补偿决定,完成对该户的安置补偿,期间被告应按基地政策向该户发放过渡费用。

  《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》

  沪房管规范征[2012]9号“关于贯彻执行《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》若干具体问题的意见”

  《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国行政诉讼法》

  房屋 征收补偿 被征收人 同住人 公有房屋承租人 房屋使用人 共同居住人 福利性质取得的房屋 承租的公有住房 计划经济下分配的福利房 自己部分出资的福利房 房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房 公房被拆迁后所得的安置房 自己少部分出资的产权安置 按公房出售政策购买的产权房 动拆迁 房屋征收补偿 委托代理人 撤销 变更 变更代理人 变更之前 代理人 代理权限 动拆迁 房屋征收补偿 征收补偿协议 委托代理人 撤销 变更 变更代理人 变更之前 代理人 代理权限 动拆迁 房屋征收补偿 征收补偿协议 委托代理人 撤销 变更 变更代理人 变更之前 代理人 代理权限 签约主体 主体资格 公有房屋承租人 房屋使用人 共同居住人 福利性质取得的房屋 承租的公有住房 计划经济下分配的福利房 自己部分出资的福利房 房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房 公房被拆迁后所得的安置房 自己少部分出资的产权安置 按公房出售政策购买的产权房 他处公房使用权 公有居住房屋 建筑面积 租用公房凭证 凭证所记载 居住面积 换算系数 阁楼 实际居住面积的一半 厨房(灶间) 备餐室 厕浴室 壁橱 箱子间 走道 晒台 天井 楼梯间等 基数 私有居住房屋 建筑面积 己经登记 房地产权证书 房地产登记簿 记载为准 阁楼 未经登记 批准文件记载 实地丈量 搭建部位 房管历史资料 地籍图 街道(乡镇)出具的证明 残值补偿 违法建筑 非居住房屋界定 原始计划为非居住房屋 公有非居住房屋租赁关系 单位产权房 居住转非居住房屋 非正规就业 社区服务证 公有房屋承租人 房地产权证 租用公房凭证 公有非居住房屋租赁合同 未经登记的房屋 批准文件记载的建筑面积 实际建筑面 未经登记的私有居住房屋 无批准文件 1981年以前建造 实地丈量 房管历史资料 地籍图 街道(乡镇)出具的证明 房地产权证记载的非居住用途 公有非居住房屋租赁合同的 “居改非” 营业执照 营业面积 “面积认定小组” 现场测量 饭店 旅馆 实际经营部位 底层部位 公有房屋 签订公有非居住房屋租赁合同 合同记载的 建筑面积 审批同意 “居改非” 审批文件记载 非居住面积 营业执照 非居住房屋 工商申请 批准文件 营业面积 确权面积 签约期限内 达到规定签约比例的 补偿协议生效 征收决定终止执行 签约比例由区(县)人民政府规定 不得低于80% 房屋征收补偿 货币补偿 居住房屋产权调换 补偿金额 评估价格 价格补贴 评估单价 建筑面积 评估均价 评估总价 总建筑面积 补贴系数 套型面积补贴 补贴面积 政府规定租金标准 公有出租居住房屋 租赁关系终止 被征收人 评估价格 承租人 价格补贴 旧式里弄房屋 简屋 非成套独用居住房屋 套型面积补贴 执行政府规定租金标准 私有出租居住房屋 被征收人 评估价格 承租人 价格补贴 旧式里弄房屋 简屋 非成套独用居住房屋 套型面积补贴 由房管部门代理经租 宗教团体的房屋 依法代管 执行政府规定租金标准 私有出租居住房屋 被征收人 评估价格 承租人 价格补贴 旧式里弄房屋 简屋 非成套独用居住房屋 套型面积补贴 征收 居住房屋 装潢 补偿 标准 不予认定建筑面积 厨房(灶间)、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、晒台、阳台、天井、楼梯间、阁楼 超出房屋建造批准范围的搭建部位 不予认定建筑面积 残值补偿 厨房(灶间)、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、晒台、阳台、天井、楼梯间、阁楼 超出房屋建造批准范围的搭建部位 不予认定建筑面积 残值补偿 厨房(灶间)、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、晒台、阳台、天井、楼梯间、阁楼 超出房屋建造批准范围的搭建部位 居住困难审核申请 由谁提出 被征收人 公有房屋承租人 不提出 房屋使用人 共同居住人 房屋征收补偿 居住困难户如何认定 共有产权保障住房 经济适用住房 居住困难审核 房屋征收决定公告之日 有本市户籍的 无其他住房

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