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上海“都市村庄”独享千亩原生态,低调奢华无需繁华

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  本文是新江湾板块考察的下文,为了更好感受新江湾城,请点击这里阅读上一篇:找寻沪上最宜居之地:上海"绿肺",三大国际社区之新江湾城

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  在上一篇文章中,已经介绍了新江湾城的总体情况,今天我们将去领略一下新江湾城内的几个特色楼盘。新江湾城目前有十多个小区,以淞沪路为界,东面为地方政府所有,由上海城投负责规划开发,西面为空军部队所有。早期规划时,上海政府从部队手中拿到了5平方公里的土地,另外,1平方公里是复旦大学江湾校区,还有2.4平方公里的土地,空军自己负责开发。

  空军这块地,这些年也陆陆续续拍出去,卖给了三湘、建发、绿地、银亿、祥生等公司,由于是军产,没走招拍挂程序,地价也相对较低,在城市规划和城建设施方面,地方政府这5公里的规划下了大功夫,因此在新江湾城里,淞沪路以西的房价相对低些。

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  作为第三代国际社区的新江湾城,今年发展迅速,尤其在生态绿化这一块,非常出色,大型公共绿化率20%,公共水系达到8%左右,功能区绿化率将35%,城区绿化覆盖率达到60%左右。5平方公里的城区,就有1平方公里为公共绿化和水系覆盖,这在上海中心城区绝无仅有,上海"绿肺"之称名不虚传。

  今天我们要看的有四个地方,分别为:九龙仓玺园、合生新江湾国际公寓、新江湾九里,最后到中建大公馆看看,我们沿着下面的地图(图一)个逐步去走走。

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  九龙仓玺园位于杨浦区新江湾城,北至殷行路,西达淞沪路,南至国晓路,东到政澄路。这是新江湾城拍出的第3块地,这块地总共5.9万平方米,容积率1.7,2007年6月,绿城以12.6亿元拿下这里,折算下来楼板价要12500元/平方米,这在当时已经属于经很高的价格。

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  绿城当时全国扩张很猛,刚好遇到2008年金融危机,资金吃紧,就把这个项目和九龙仓在杭州的蓝色钱江项目的40%权益置换,这个项目由此命名为"九龙仓玺园",这也是九龙仓在上海的第一个项目。

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  项目总建筑面积约10万平方米,大部分为152-334平方米的精装大平房,原汁原味的绿城建筑设计,景观、会所、装修做的都很棒,"绿城品质"这在业内是有口皆碑,2009年6月份开盘时,开盘价就达到4万/平方米以上。

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  九龙仓·玺园,地处新江湾城核心腹地,离地铁10号线新江湾站只有150米,此外,有公交168路淞沪路国秀路站,距地铁3号线长江南路站不远,自驾出行有内环、中环及逸仙高架路等道口,30分钟可达人民广场。建筑风格主要遵循西方宫廷建制规划,肃穆沉稳的原石外立面给人于尊崇大气感,高端奢侈品牌精装修,在各种品质细节上十分考究。

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  这个项目后来大部分楼盘被当时做钢材生意的福建老板们买走,后因钢贸危机爆发,钢贸商们纷纷破产,名下房子基本都被银行拿去拍卖,由于"绿城品质"保障,九龙仓玺园被拍卖的房子也卖得不错。玺园2013年清盘时,房价卖到了接近6万/平方米,目前,玺园的价格在7.5万-9.50万之间,由于属于大户型,总价基本在2000万以上。

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  这个小区位于新江湾城内杨浦区政和路999弄,在淞沪路、国浩路、政和路、国帆路之中构成一个四方形版图,占地面积约18万㎡,总建筑面积约28万㎡,整个社区一共有75栋11层至18层的房子,共2332户。小区西侧为复旦大学江湾校区,北侧江湾天地游艇码头,南侧是17万㎡的新江湾城公园。

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  社区采用国际流行的现代简约公寓设计理念,方正的格局、全明设计,户型主要以二房为主,还有一部分三房,建筑面积控制在100-113㎡之间。值得一提的是,在新江湾城,绝大部分小区都是大户型设计的大平房,以及叠墅、联排、独栋,像这种120平米以下小户型的房子在新江湾城非常稀缺,如果需要小面积的购房者,这个楼盘可以重点关注。

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  这个小区还有一个亮点,它是新江湾城开发拍出的第一块地,号称"一号作品",所以,在新江湾城,这个楼盘具有重要的标志性意义,新江湾城就是从这里开始的。2005年,合生以15.88亿的价格拿下了这里,当时楼板价5660元/平方米,2006年4月开盘,新盘价为8800元-12000元/平方米。

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  据说,合生当时拍的这个地块后,由于资金紧张,一度还停工了一段时间,而且还有一部分土地出让金也没有缴清,由于是新江湾的第一个地块,上海城投为此很懊恼,以至于后来合生再也没敢在新江湾继续拍地开发。另外,或许当时刚刚开始开发,新江湾这个地方并没有受到多少人的关注,很多人对这个新兴区域未来前景也没有把握,因此这个楼盘当时销售的情况也不是很好,可是,随着周边地块陆续拍出,地价房价节节攀升,这个楼盘的房价也越来越高,让合生创展狠狠赚了一手。

  目前,这里的楼盘价格大概在6.5万-8.5万/平方米之间。

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  如图所示,这个项目与合生新江湾国际公寓邻居,位于合生的东面,地址在上海市杨浦区国浩路88号,距离地铁10号线新江湾站大约1100米。新江湾九里与橡树湾的开发商同属华润置地,第一、二期开发橡树湾项目,第三、四期开发九里项目。橡树湾是继合生新江湾国际公寓后,上海城投拍出的第二块地,2006年11月,华润置地以15.4亿元拿下,合折楼板价约6676元/平方米。

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  第一期的橡树湾开发时主要做的是叠墅产品,设计时主要走的是改善型路线,整个建筑采用英式风格,到了第二期的华润新江湾九里,开始走豪华路线,建筑采用法式风格,结合宫廷园林设计,讲究十字对称的仪式感和尊崇感,风格很像浦东的星河湾,产品均以160-300平米左右的大平层为主,将目标消费群定位为城市精英一族。

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  新江湾九里总占地面积14.4万平米,总建筑面积约为23万平米,绿化率40%,容积率为1.6,楼盘类型分为板楼、塔楼、小高层、高层多种形式,都是大户型设计,主力户型为160平米的3房和251-302平米的5房。2016年的时候,橡树湾的二手房价格大概在6.5-7万/平方米,新江湾九里的二手房价格大约为7.0-7.5万/平方米。目前这里的房价在6.5万-9.5万之间,主要看户型、位置,户型越大价格越便宜一些。

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  这个小区也有一个特别的地方,它是曾经中国第一个楼面价突破3万的"地王"。2009年12月,中建以37.2亿元的总价拿下了新江湾这块标的为"C6"的地块,这块地一共11.4万平方米,容积率为1.0,折算下来楼板价要32489元/平方米了,成为当时中国首个楼面价破3万的地块。

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  中建大公馆项目是新江湾城内唯一的低密度的纯别墅社区。从地理位置(图一)上可以看出,位于九龙仓玺园和新江湾九里之间,"纯别墅"社区与新江湾板块的自然生态相结合,相得益彰,显出十分尊贵和优雅的气质,再加上曾经的"地王"历史,闪耀的都是满满的奢华。

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  中建大公馆是一个叠墅+联排+类独栋+大独栋的社区,户型也比较大,面积从230-800多平方米都有,2012年4月份推出的时候,叠墅和联排开价35000-45000元/平方米,虽然在定价上,比当时拍下的地价并没有高出多少,据说是卖一套亏一套,但是,由于面积太大,卖得仍然十分艰难。

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  随着新江湾城不断成熟,商业、生活设施越来越完善,中建大公馆的价值也不断得到提升,房价节节攀升,目前这里的房价大约在每平米7万-10万之间,不过,毕竟户型普遍较大,总价2000万起步,下家不太好找,有些业主为了尽快出售,可能价格会远低于这个水平,因此在这个地方很有可能会找到"笋盘"。

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  新江湾城内的这四个小区,应该说各具特色,从小面积到大面积、从底层到高层、从公寓到别墅都有,产品种类丰富,风格各有不同,根据需求总有一套适合自己。其实,从某种程度上说,作为高尚轻奢、精英人群定位的新江湾城,目前的房价与内环内相比,基本上处于同一个水平,选择住在繁华热闹的市中心,还是选择住在生态宜居的中环区域,每个人的喜好不同,也会做出不同的选择。